La reintroducción de los créditos hipotecarios generó un aumento del 25% en las consultas en las inmobiliarias durante el último mes para la compra. Si bien el punto de partida es el precio al que se puede estirar el presupuesto, los expertos del mercado, alertan que es también es fundamental prestar atención al estado de las instalaciones más importantes del inmueble.
Maximiliano Olmi, de Arquitecto x Hora (que hace 13 años, inventó el servicio de House Checking -chequeo de la casa- en Argentina, basado en un sistema utilizado ampliamente en Estados Unidos y Europa), contó a Infobae la importancia de observar detenidamente el estado general de la propiedad, como grietas, revoques, estructura, pisos, techos y humedades: “El mantenimiento y los cuidados previos también son cruciales. No es lo mismo entrar a una casa limpia y bien ventilada, que a una oscura, sucia y con olores a humedad”.
También se sugiere evaluar el estado y la antigüedad de la instalación eléctrica, sanitaria y de gas, así como de las griferías, llaves de luz y artefactos a gas, antes de firmar el contrato de compraventa es crucial.
Olmi compara esta práctica con la de llevar un mecánico antes de comprar un auto usado. “El servicio de inspección pre compra puede evitar o alertar sobre posibles problemas desconocidos o no observados durante las visitas con la inmobiliaria”, precisó Olmi.
El servicio de inspección pre compra puede evitar o alertar sobre posibles problemas desconocidos o no observados durante las visitas con la inmobiliaria (Olmi)
Los expertos destacan que si una familia o persona va sin acompañamiento “técnico”, se aconseja abrir y cerrar canillas para verificar la presión del agua, revisar el estado de calefactores o termotanques a gas y observar a simple vista las paredes de dormitorios o placares empotrados.
Hay que tener en cuenta que los costos de materiales de construcción subieron casi 289% interanual, y la refacción completa de cocinas y baños parte desde $4.500.000, según el metraje y artefactos a cambiar.
Si bien la humedad es algo visible, también se aconseja inspeccionar lo no visible. “Como instalación eléctrica, sistema de plomería, aire acondicionado y calefacción, fugas de gas, y las condiciones generales del inmueble, como el estado de cristales, pintura y revestimientos”, enfatizó Maximiliano Drelichman, cofundador de CheckHome.
Ventajas para las partes
Observar en detalle del inmueble previo a la reservas genera ventajas para las partes. Para el comprador, evita sorpresas porque posibilita acceder a un informe detallado elaborado por especialistas y sirve como herramienta valiosa de negociación y también para la solicitud de un crédito bancario.
Para el vendedor, permite diferenciarse en el mercado y cubrirse de la posibilidad de reclamos futuros, asó como garantiza una tasación precisa.
Drelichman destacó que para los desarrolladores inmobiliarios, “una inspección completa del edificio antes del final de obra mejora la reputación y reduce costos mediante el mantenimiento preventivo”.
Los problemas estructurales comunes que pueden encontrarse durante una inspección incluyen humedad, corrosión y mantenimiento inadecuado de elementos críticos
Los problemas estructurales comunes que pueden encontrarse durante una inspección incluyen humedad, corrosión y mantenimiento inadecuado de elementos críticos como desagües, pendientes de escurrimiento y carpintería metálica. “Estos problemas pueden afectar considerablemente el valor de la propiedad, disminuyendo su atractivo y aumentando los costos de reparación”, amplió Drelichman.
Contar con un profesional para que dé el visto bueno de la vivienda elegida antes de comprar es crucial, porque puede generar ahorros significativos, y puede definir la compra o no del inmueble.
Los costos de servicios de inspección de una vivienda varían: en CABA pueden costar entre $10.000 y $28.000, y escalar hasta $50.000 según el lugar del Gran Buenos Aires.
En otros casos, el precio del servicio de inspección y diagnóstico de inmuebles particulares (casas, departamentos, PH o locales comerciales) varía entre USD 300 y USD 500, dependiendo del metraje de la propiedad. En general, está en el orden de 1 USD por m2 construido.
Calderas y expensas
Especialistas sugieren también revisar áreas comunes y las instalaciones más importantes. Las patologías más frecuentes incluyen manchas y deterioros en los balcones y voladizos causados por la humedad, debido a la mala impermeabilización de los frentes.
De hecho, la inflación y los altos costos de los últimos 18 meses han generado que en muchos consorcios se hayan postergado obras de mantenimientos preventivos. Por eso, se considera importante conocer el costo de las expensas, que en CABA ya promedian casi $114.000 por mes y subieron 22% en abril.
Jorge Resqui Pizarro, abogado especialista en propiedad horizontal y desarrollos inmobiliarios, dijo a este medio que “un problema común es la oxidación de los elementos metálicos, que puede anular las condiciones de protección, generalmente por un inadecuado mantenimiento. Las grietas en los marcos de las aberturas también son peligrosas, ya que debilitan la estructura y pueden provocar que los revoques caigan”.
La importancia de una inspección preventiva antes de firmar el contrato de compraventa no puede ser subestimada. Aceptar la propiedad sin realizar reservas puede implicar la resignación de derechos a reclamar posibles vicios ocultos.
Es recomendable realizar una inspección detallada de la unidad antes de la entrega o firma de la escritura, especialmente para identificar defectos no visibles (Resqui Pizarro)
“Es recomendable realizar una inspección detallada antes de la entrega o firma de la escritura, especialmente para identificar defectos no visibles para personas no especializadas”, amplió Resqui Pizarro.
El mal mantenimiento de las bocas de desagüe y la ineficaz pendiente de escurrimiento pueden llevar a la acumulación de agua, aumentando el riesgo de infiltración. Las carpinterías metálicas en ventanales también pueden presentar oxidación, afectando la parte inferior de los marcos.
Maximiliano Olmi amplió: “Imagínense comprar una casa creyendo que solo la tiene que pintar y luego descubrir que debe cambiar todo el techo y su estructura tras la primera lluvia”.
Para proteger la inversión y asegurar que la vivienda esté en buen estado, es vital incluir una cláusula de extensión de la garantía en la escrituración, cubriendo todo tipo de vicios y ampliando el plazo de reclamo.
Es vital también conocer el estado y funcionamiento de las calderas y la parte eléctrica del barrio (en verano hay zonas de CABA que suelen tener problemas por el alto consumo en días de altas temperaturas).
Las calderas son instalaciones que pueden representar un alto riesgo para un edificio en caso de fallar, ya que funcionan a presión (Resqui Pizarro)
Resqui Pizarro amplió: “Las calderas son instalaciones que pueden representar un alto riesgo para un edificio en caso de fallar, ya que funcionan a presión. Una omisión o negligencia en las tareas de mantenimiento puede ocasionar una explosión. Los mayores daños se producen cuando las calderas están instaladas en un subsuelo, su ubicación habitual. Si el proyecto lo permite, sería más seguro instalarla en un espacio abierto, bajo una cubierta liviana”.
Los incendios en edificios muchas veces responden a fallas en la instalación eléctrica, imprudencias en el manejo de fluidos y descuidos en la manipulación de llamas abiertas. Los edificios más modernos suelen tener detectores de humo y sistemas de rociadores (sprinklers), que, aunque pueden causar daños al equipo, tienen el objetivo de salvar vidas.
“La utilización de adaptadores no permitidos, cables sin encintar y cintas no aislantes son las principales causas de siniestros. Además, la falta de mantenimiento en la infraestructura eléctrica por parte de las empresas concesionarias puede provocar impactos de tensión, afectando los artefactos y generando riesgos de incendio”, comentó Resqui Pizarro.
