En las evaluaciones del mercado inmobiliario en Colombia, que el sector de la construcción permanece realizando, es considerable el incremento en el tiempo necesario para vender una vivienda. Ahora se toma el doble del tiempo para una venta en comparación con años anteriores.
En el 2022, comercializar un inmueble nuevo tomaba entre seis y doce meses, pero las cifras de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol) en su informe mensual sobre rotación de inventario muestra un aumento drástico a 14,5 meses para Viviendas de Interés Social (VIS) y hasta 19,7 meses para las no VIS en mayo del 2024.
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Incluso, en el informe económico que emitió la asociación con las cifras del 2023, este incremento ya era notable, puesto que desde 2018 no se habían consignado cambios de tiempo tan altos, hasta que se conocieron las cifras de los años anterior y actual sobre la rotación de inventarios, que es una variable que indica la rapidez en la que una empresa está vendiendo su inventario.
El ambiente económico ha resultado ser un factor determinante. Guillermo Herrera, presidente del gremio, explicó que el aumento en los tiempos de comercialización está relacionado con una reducción en el interés de los compradores y el ritmo de las ventas.
“En la medida en que seguimos observando caídas en las ventas de vivienda, que para enero-mayo del 2024 acumularon un 14%, lo normal es que el inventario disponible tarde más tiempo en comercializarse”, reconoció Herrera, citado por el medio especializado Portafolio.
“En términos de ventas de vivienda nueva, en el periodo enero-abril (del 2024), el número de unidades comercializadas se redujo en un 14% frente al mismo periodo de 2023 y en un 52,8% frente al mismo periodo de 2022. De esta manera, en los primeros cuatro meses del año se registraron ventas brutas de 43.575 unidades frente a las 50.680 comercializadas un año antes. Tanto la VIS como la No VIS presentaron contracciones del 11,6% y 19,1%, respectivamente”, explicó en su informe de 2024 Camacol.
Foto vía: Secretaria de Hábitat
Las tasas de interés, inflación e indicadores económicos, detrás de la baja en ventas
La explicación de esta circunstancia correspondería a anteriores incrementos de las tasas de interés —pese a que el Banco de la República ha hecho importantes reducciones en este indicador para incentivar la compra— y la inflación, que han resultado ser elementos cruciales que afectan negativamente el ingreso disponible de los hogares y que limitan la capacidad de compra.
Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, señaló que “el efecto de la mayor inflación sobre el ingreso disponible de los hogares y su capacidad de compra, y en el caso de la No VIS, al costo de oportunidad generado por altas tasas de captación” son principales factores de esta situación.
Pero hay más motivos. La incertidumbre política y la falta de educación financiera tampoco son ajenas a esta problemática. Según Mabel Quintero, experta en el sector de finca raíz, estas condiciones aumentan el temor de los compradores y complican aún más el acceso a la financiación necesaria para adquirir vivienda. Quintero añadió que la escalada de los precios de la vivienda, sobre todo de la VIS, está atada a salarios mínimos, lo cual añade más presión.
El impacto en la construcción de nuevos proyectos también es notable. Con un incremento en los tiempos de comercialización y un aumento en el inventario de inmuebles disponibles, se extienden los plazos de ejecución de proyectos, lo que limita la posibilidad de nuevos lanzamientos y afecta la regulación natural del sector. Al respecto, Guillermo Herrera explicó que “en la medida en que los inventarios se mantengan elevados y su comercialización sea lenta, los lanzamientos se mantendrán en niveles bajos”.
Disminuye la intención de compra de vivienda en Colombia
Un informe de Fedesarrollo dejó ver que la disposición de los colombianos a comprar vivienda sigue su tendencia a la baja. De acuerdo con la última encuesta de Opinión al Consumidor, realizada en junio, la intención de compra disminuyó en 7,5 puntos porcentuales en comparación con el mes anterior.
Fedesarrollo indicó que esta situación se refleja de manera notable en dos ciudades: Bogotá y Medellín. En Bogotá se redujo en 7,8 puntos porcentuales, mientras que en Medellín la caída fue más pronunciada, pues llegó a los -31,1 puntos porcentuales.
“En junio de 2024, el índice de disposición a comprar vivienda se ubicó en -41,7%, comparado con el -34,2% de mayo de 2024″, expresó el estudio.
A pesar de este panorama, existen señales de recuperación. Según Guillermo Herrera, la reciente reducción en las tasas de interés anunciada por Bancolombia, que establece tasas del 10% para crédito hipotecario y leasing, puede incentivar una reactivación en la demanda de vivienda.
