Lo peor de la crisis de asequibilidad de la vivienda ya pasó. Pero los últimos dos años han demostrado que la vivienda no es una burbuja que probablemente explotará de la noche a la mañana, ni se puede obligar a que los precios bajen en el corto plazo con la intervención del gobierno. El aumento de los ingresos, la caída de las tasas hipotecarias, más construcción y una política reflexiva irán socavando poco a poco el problema de la asequibilidad. Probablemente, se necesitarán cinco años o más para alcanzar el tipo de poder adquisitivo que disfrutaban los compradores de viviendas antes de la pandemia.
El índice de asequibilidad de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios combina de manera útil los ingresos medios, los valores medios de las viviendas y el costo de la financiación convencional para ofrecer un indicador de cuánto nos falta por recorrer. Es bueno tener un índice estandarizado porque el mercado inmobiliario no ha sido normal durante un período sostenido durante unos 20 años. Primero vino el auge impulsado por las hipotecas de alto riesgo de mediados de la década de 2000, luego una caída que se extendió hasta mediados de la década de 2010, luego el frenesí de las bajas tasas de interés de la pandemia y, finalmente, las altas tasas hipotecarias generacionales de los últimos años. Un buen punto de referencia de “normalidad” al que aspirar es junio de 2018, el mes más inasequible de la década de 2010, pero similar a cómo eran las condiciones entre mediados de la década de 1990 y principios de la de 2000.
Ese mes, el precio de reventa medio era de USD 274.000 y las tasas hipotecarias rondaban el 4,5%, lo que se traducía en un pago mensual de USD 1.382 utilizando los supuestos estándar de la calculadora de hipotecas de Zillow para impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda. Teniendo en cuenta los ingresos medios por hora de los empleados del sector privado en ese momento, el pago mensual era el 30,7% del ingreso de un trabajador a tiempo completo.
Ahora veamos dónde estamos hoy. Si tomamos en cuenta los precios de las viviendas de reventa de junio, una tasa hipotecaria del 6,5% y los ingresos medios por hora del mes pasado, esas mismas suposiciones significan que los trabajadores tendrían que destinar el 43,2% de sus ingresos a los pagos mensuales. Para volver al tipo de asequibilidad de la vivienda que los estadounidenses disfrutaron a mediados de 2018 de la noche a la mañana, sería necesario que los valores de las viviendas cayeran un 30% o que las tasas hipotecarias cayeran al 3%, lo que no hace falta decir que no es muy probable.
La gente ha estado pronosticando un desplome en los valores de las viviendas desde que las tasas de interés comenzaron a subir bruscamente en la primavera de 2022. Y si bien las tasas más altas han detenido en gran medida la apreciación de los precios, las caídas no se han producido en la mayoría de los lugares.
La mayoría de los propietarios de viviendas tienen tasas hipotecarias bajas o son propietarios de sus viviendas y simplemente no tienen que venderlas. Incluso con el aumento del inventario de reventa en todo el país, sigue siendo bajo en comparación con los estándares históricos, y es poco probable que esa dinámica subyacente cambie. Los precios pueden caer modestamente en algunas partes del país y estancarse en muchas más, pero es poco probable que se produzcan descensos generalizados a gran escala.
Los recortes de las tasas de interés que se incluyen en los precios de futuros (una tasa de los fondos federales cercana al 3% para fines de 2025) probablemente solo reducirían las tasas hipotecarias a un rango de entre el 5% y el 5,5%. Las tasas de interés del 3% para los préstamos hipotecarios durante la pandemia fueron una respuesta a la crisis, y deberíamos esperar no volver a experimentar esas condiciones nunca más.
La construcción de más viviendas contribuirá a que la vivienda sea más asequible a largo plazo, pero incluso en este caso las perspectivas a corto plazo son difíciles. La construcción de apartamentos se ha estancado desde que se dispararon las tasas de interés y se desplomó el crecimiento de los alquileres. Los principales constructores de viviendas también se han vuelto un poco cautelosos en la construcción de viviendas unifamiliares en los últimos meses, ya que el aumento de los inventarios de reventa en lugares como Texas y Florida ejerce presión a la baja sobre los precios.
Los incentivos gubernamentales para aumentar la construcción y ofrecer ayuda a quienes compran una vivienda por primera vez pueden marcar una diferencia, pero esto llevará tiempo y el éxito está lejos de estar garantizado.
En un discurso pronunciado la semana pasada, la vicepresidenta Kamala Harris presentó un plan para proporcionar a quienes compren su primera vivienda USD 25.000 para ayudarles con el pago inicial y se comprometió a construir 3 millones de viviendas nuevas y de alquiler para el final de su primer mandato si gana la presidencia. Sin embargo, probablemente necesitaría que los demócratas controlen tanto la Cámara de Representantes como el Senado para lograrlo, un resultado con una probabilidad de 1 en 4, según el sitio de predicción del mercado Polymarket. Incluso con una victoria arrasadora de los demócratas, construir 750.000 viviendas adicionales por año, además del ritmo actual de construcción, no es factible debido a los desafíos logísticos, de la cadena de suministro y de la mano de obra. Construir incluso la mitad de esa cifra en cuatro años sería un logro.
Un camino plausible para mejorar la asequibilidad a lo largo del tiempo es un crecimiento salarial anual del 3,5%, un crecimiento del precio de las viviendas de alrededor del 2% (menor que el promedio histórico debido tanto al aumento de la construcción como al aumento de los inventarios de reventa) y tasas hipotecarias del 5%. En un plazo de cinco años, esta combinación haría que la asequibilidad de la vivienda volviera a situarse dentro del 12% de esos niveles de 2018, con tal vez alguna ayuda para el pago inicial de Washington para cerrar la brecha restante. La asequibilidad debería mejorar cada año a partir de ahora, pero no tan rápido como les gustaría a los ansiosos compradores de viviendas.
