La subida de la vivienda se acelera a una velocidad vertiginosa. Mes a mes, los precios fulminan máximos históricos que expulsan a gran parte de la población de un mercado cada vez más tensionado. En el segundo trimestre del año, los precios de la vivienda libre escalaron un 7,8% en tasa interanual, sumando 41 trimestres consecutivos al alza. Este aumento se queda corto si se compara con el de la vivienda nueva, con una remontada interanual del 11,2%, la más alta en 17 años.
“Estos datos reflejan la velocidad a la que se está moviendo el precio de la vivienda. Un ritmo de crecimiento muy significativo, propio de transformaciones económicas y propiciado por una combinación de demanda sostenida, condiciones hipotecarias favorables y una oferta insuficiente de nuevas viviendas en nuestro país”, reconoce María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Lo peor, para los futuros compradores, es que no se vislumbra un cambio de tendencia a la baja. Los analistas tienen la certeza de que los precios “seguirán con su escalada y sin freno”. Lo que no saben es hasta cuándo. “Desde luego, no a corto plazo”, reconocen, debido a que las circunstancias que han originado las subidas tardarán en cambiar. Entre ellas, la escasez de vivienda.
En España se construyen entre 80.000 y 100.000 casas al año, una cifra insuficiente para cubrir una necesidad que ronda las 200.000 anuales. “Cubrir esta demanda puede llevar entre 10 y 20 años, ya que habría que multiplicar por cuatro el ritmo actual de construcción”, señala Carlos Balado, profesor de OBS y director de Eurocofín.
Aspirar a ser propietario
A esto se suma el ‘hambre’ de los ciudadanos por comprar casa. Según recoge Fotocasa Research, el 78% de los que interactúan con el mercado de la compraventa quiere comprar, frente al 16% que vende. Este deseo se debe a que, tras la bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), el euríbor ha caído junto al interés que cobran los bancos por las hipotecas, por lo que muchos creen que ha llegado el momento de adquirir vivienda.
“La desescalada de tipos de interés marcará otro año de encarecimiento en el precio de la vivienda”, reconoce Matos. Argumenta que la caída del euríbor mejorará las condiciones de acceso al crédito hipotecario que ofrecen las entidades bancarias, lo que “será una buena señal para los compradores que llevan tiempo esperando a que las tasas de los créditos se abaraten, por lo que veremos una demanda intensa que vuelve al mercado con vistas de comprar vivienda”.
Y es que el 14% de la población española busca una vivienda en propiedad, una cifra mayor a la registrada en 2021, cuando alcanzó el 12%. Además, los indicadores del mercado laboral y los niveles de renta familiar sugieren que la demanda se mantendrá sólida a lo largo del año, lo que contribuirá a recalentar los precios.
Parte de estos compradores proceden del mercado del alquiler, ya que “al haber tan poco mercado de viviendas en renta, las personas que consideraban esta opción por su flexibilidad, al no encontrar alternativas, se plantean comprar”, señala Francesc Quintana, tesorero en la Asociación de Inmobiliarios de Cataluña y CEO de Vivendex.
Y es en las zonas donde la presión de la demanda es mayor en donde más subirán los precios, como las grandes capitales y los municipios costeros, que tienen una gran capacidad de atracción debido a que son polos de captación de movimientos migratorios y de compradores extranjeros.
Otros factores que incrementarán aún más los precios, en este caso los de la vivienda nueva, son el encarecimiento de los materiales de construcción, las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista y la falta de mano de obra cualificada en el sector, lo que está dejando el stock de pisos bajo mínimos. “Esta situación provoca un déficit de producción de obra nueva que se lleva arrastrando desde hace más de una década”, explica Matos.
Los precios irán a más
A todos estos catalizadores que actúan como impulsores de los precios, se suma que hasta final de año puede aumentar un 30% los ciudadanos que quieren comprar vivienda, reconoce Matos: “Todo ello fomentará una sobredimensión de la demanda que pondrá más presión sobre la oferta, por lo que la tendencia del precio de la vivienda seguirá al alza durante 2024″.
Fuentes del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España son de la misma opinión: “Resulta lógico que el precio de la vivienda siga subiendo tanto en la obra nueva como en la de segunda mano”. Argumentan que es debido a que “los datos demográficos siguen aumentando, los materiales y la financiación se han encarecido en los últimos años y la oferta residencial no ha crecido en la misma proporción, especialmente en las principales áreas metropolitanas de España, donde vive más del 36% de la población del país”.
También Francesc Quintana reconoce que a corto plazo no espera un freno en esta tendencia al alza de los precios: “Todavía hay margen para que los precios sigan subiendo, especialmente si las hipotecas continúan bajando”. No obstante, descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria, ya que “la verdadera problemática radica en la falta de oferta, especialmente en el mercado del alquiler, lo que a su vez repercute en la venta de inmuebles”
Por su parte, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, reconoce que debido a la falta de pisos, a la política de tipos del BCE y a una demanda muy activa, “se van cumpliendo las previsiones de aumento del precio de la vivienda”. Incide en que “esta tendencia, con toda probabilidad, no cambiará, ya que difícilmente crecerá el parque de vivienda disponible de manera significativa a corto plazo”.
