Antes de emprender obras en tu casa o local debes tener en cuenta una gran cantidad de detalles. Entre ellos, los trámites previos y normativas a seguir, como la obtención de la licencia de obras.
La licencia de obras es un trámite requerido por los ayuntamientos o autoridades locales de una ciudad que tiene por objetivo garantizar que las reformas, remodelaciones y construcciones cumplan con determinadas disposiciones planteadas por las normas y leyes urbanísticas del municipio.
En general, estas normas buscan garantizar tanto la seguridad de todas las personas involucradas en los trabajos, como asegurar la integridad de las edificaciones en las que se llevará a cabo el proyecto de obra.
En cuanto al trámite de esta licencia, es necesario que conozcas los requisitos y pasos a seguir.
En el siguiente artículo, te daremos algunos consejos para que puedas trazar una estrategia y cumplir con los requerimientos protocolares que determinarán que tus proyectos puedan realizarse con éxito, tanto si se tratan de pequeñas reformas como de grandes remodelaciones. Si después de leerlo tienes alguna duda y necesitas asesoramiento personalizado, puedes contactar con nosotros llamando al 900 024 506; Somos una empresa dedicada al alquiler de herramientas y maquinaria. Con nosotros, no solo podrás alquilar las herramientas y máquinas que necesites en unos pocos clics, sino que además te ayudaremos y guiaremos durante el proceso.
Licencias de obra necesarias para hacer obras en casa
En España, la licencia de obra es un trámite obligatorio para realizar reformas tanto menores como mayores, considerando que cualquier intervención que se realice en una edificación requiere de un permiso por parte de las autoridades competentes.
Dependiendo de la magnitud o del alcance de los trabajos, la licencia de obra se distinguirá entre mayor y menor, y los permisos son solicitados al ayuntamiento por personas jurídicas o físicas.
Licencia de obra menor: ¿qué es?
La licencia de obra menor habilita la realización de trabajos de pequeña envergadura como los de reforma de una vivienda o un local, que son sencillos y no plantean costes elevados.
Los trabajos que requieren este tipo de licencia serían, por ejemplo, la colocación de revestimientos, las reparaciones en general, las modificaciones por decoración, los trabajos en puertas o ventanas, la modificación en la instalación eléctrica o de fontanería, la instalación de sistemas de climatización, entre otros.
Los trabajos de reforma de cubiertas y fachadas pueden ser considerados obras menores siempre y cuando se trate de trabajos sencillos y no modifiquen la estructura existente.
Este tipo de licencia no requiere la presentación de un proyecto técnico. En general, se debe presentar una solicitud junto con una copia del DNI del solicitante y el comprobante de pago de las tasas correspondientes.
Es imprescindible que la solicitud de obra se presente antes del inicio de los trabajos y no comenzar con las tareas hasta disponer del permiso. El permiso te dará un plazo de tiempo determinado para llevar a cabo las tareas. En caso de no poder terminar el proyecto en el plazo concedido, deberás solicitar un aplazamiento del mismo.
Licencia de obra mayor: cuándo pedirla
Cuando se trata de obras de gran envergadura o dificultad técnica y presupuesto más importante, la licencia correspondiente es la de obra mayor.
La presentación de una solicitud de este tipo de obras conlleva el pago de una tasa y es requisito primordial que el proyecto de obra sea elaborado por un profesional, ya sea arquitecto, ingeniero o arquitecto técnico y, como cada municipio tiene sus requerimientos propios en lo que se refiere a la documentación a presentar, los modelos a rellenar serán específicos para cada administración.
Este permiso será solicitado cuando el proyecto implique alguno de estos objetivos:
- Realizar una obra nueva
- La rehabilitación integral
- Modificación estructural
- Demolición o reestructuración’
- Ampliación tanto de altura como de volumen
- Modificaciones para salidas de emergencia
- Cambio de uso o finalidad de la edificación
- Modificaciones que afecten áreas comunes de un edificio
Como en el caso de las licencias de obras menores, las solicitudes de permiso para obra mayor deben ser presentadas con anterioridad a la realización de los trabajos; estos no deben iniciarse hasta recibir una respuesta favorable por parte de la autoridad competente.
¿Cuándo hay que pedir permiso a la comunidad para hacer obras?
Toda reforma o remodelación en un bloque de pisos requiere, previamente a la ejecución, contar con el permiso de obras por parte de la comunidad de propietarios.
Es imprescindible solicitar este permiso siempre que las tareas afecten al conjunto estructural o a la seguridad y habitabilidad de la propiedad, es decir, que se modifiquen sectores comunes del edificio o si se fuera a modificar el uso de la vivienda.
No se requiere de este permiso en el caso de las modificaciones que se desarrollen íntegramente dentro de la vivienda sin afectar a elementos comunes o interferir con los derechos de otros propietarios, como por ejemplo, reemplazar cerámicos, pintar o realizar mejoras en plomería, electricidad y calefacción.
Cómo solicitar una licencia para hacer obras
- Lo primero que debes hacer es averiguar qué tipo de licencia de obras necesitas según el tipo y la magnitud de la obra que quieres realizar. Hay dos tipos principales de licencia: obra mayor y obra menor
- Las obras mayores deben contar con el aval de un profesional del sector, ya sea un arquitecto o un arquitecto técnico, que redacte el proyecto y proporcione los planos, cartografía y mediciones necesarios para la presentación de los formularios, así como los visados por parte del Colegio de Arquitectos que sean requeridos. Así, lo segundo que debes hacer es contactar con un arquitecto o un técnico competente que te elabore los documentos técnicos necesarios para la solicitud de la licencia. Estos documentos pueden incluir una memoria descriptiva, un proyecto, unos planos, un estudio de seguridad y salud, entre otros.
- Lo tercero que debes hacer es pagar las tasas correspondientes a la licencia de obras en el Ayuntamiento de la región donde se va a realizar la obra. Estas tasas pueden variar según el presupuesto de la obra, el tipo de licencia y el municipio. Una vez realizado el pago de las tasas y la entrega de la documentación necesaria, los técnicos del ayuntamiento se encargarán de revisar los documentos y proyectos presentados, para emitir una resolución y la consecuente notificación por parte del ayuntamiento. Este proceso puede llevar varios meses según el tipo de proyecto, por lo que es recomendable realizar el pedido con anticipación y tener en cuenta los plazos de aprobación para estipular el inicio de las obras. El pago de las tasas urbanísticas es imprescindible para ciertos proyectos, así como el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO).
- Lo cuarto que debes hacer es presentar la solicitud de la licencia de obras junto con los documentos técnicos y el justificante de pago de las tasas en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento. Debes esperar a que el Ayuntamiento apruebe tu solicitud antes de empezar con las obras.
- Por último, debes cumplir con las condiciones y los plazos establecidos por el Ayuntamiento para la ejecución de las obras y comunicar cualquier cambio o incidencia que pueda afectar a la licencia concedida
Es importante saber que si no disponemos de la licencia de obra, podremos ser objeto de sanciones administrativas que pausarán el desarrollo del proyecto por tiempo indefinido. También hay que tener en cuenta que una vez obtenido el permiso, debemos ajustarnos al tiempo establecido para desarrollar la obra para evitar penalizaciones.
A través de sus ordenanzas urbanísticas o Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), cada municipio determina los requisitos que debe presentar cada tipo de licencia de obra, por lo que te recomendamos que te asesores en las páginas web correspondientes o en las oficinas dedicadas a este tema dentro de cada ayuntamiento.
Hoy en día, los sitios web de cada ayuntamiento proporcionan suficiente información actualizada para comprender cada paso requerido por las normas y muchos incluso permiten la realización del trámite online de forma rápida y eficaz.
Algunas de las páginas web de los principales municipios de España en las que es posible realizar dichos trámites y encontrar información son:
- Para Barcelona, podemos hacerlo desde la página web del ayuntamiento, en la sección de trámites.
- Para solicitar una licencia de obras en Madrid, puedes consultar las páginas web del Ayuntamiento de Madrid o el Sistema de Licencias Municipales (SLIM).
- Para solicitar una licencia de obras en Valencia, puedes acceder a la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Valencia y rellenar el formulario correspondiente según el tipo de obra que quieras realizar
¿Qué plazos tienen los ayuntamientos para conceder o no una licencia de obra?
Cada ayuntamiento tiene la responsabilidad de decidir si se concede o deniega una licencia de obra. Por lo general, los ayuntamientos cuentan con una ordenanza municipal aprobada por su pleno que detalla los procedimientos necesarios para otorgar licencias de obra en todo el municipio, incluyendo la documentación requerida.
El plazo más habitual para recibir una respuesta a la solicitud de licencia de obra es de tres meses desde la presentación en el Registro de Entrada del Ayuntamiento. Sin embargo, este plazo puede variar según la carga de trabajo y el número de personal disponible en el área de Urbanismo correspondiente. En el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, el plazo de resolución es de dos meses, mientras que en Zaragoza, dependiendo del procedimiento, puede variar entre uno y dos meses.
En el caso de un procedimiento simplificado, que no requiere de un informe del Servicio de Prevención de Incendios ni afecta a elementos estructurales del municipio, el plazo máximo de resolución es de un mes. Un plazo máximo de resolución de dos meses se fija para el procedimiento abreviado, cuando se requiere un dictamen de alguna comisión provincial o municipal de patrimonio cultural. Lo mismo para el caso de licencias que requieren de un informe del Servicio de Prevención de Incendios o si la obra afecta a elementos estructurales.
Sanciones por obras sin licencia: ¿Qué pasa si no tienes licencia de obra?
Realizar una obra sin licencia puede suponer una denuncia por parte del Ayuntamiento. La licencia implica la protección por parte de un Colegio Oficial en materia de responsabilidad civil y el incumplimiento de dicho proceso administrativo que verifica los aspectos técnicos del proyecto, determina que cualquier accidente será responsabilidad total de quien realiza las obras.
Al realizar las obras sin licencia te expones al riesgo de recibir la orden de paralización inmediata por parte del Alcalde, quien podrá decretar, previo análisis del expediente, si debes pagar multas y disponer de un plazo para solicitar la licencia o bien, la demolición, reconstrucción o su cese definitivo en el caso de que no cumpla con la legislación vigente.
Te preguntarás ¿qué multas pueden poner por construir sin permisos?
La multa por hacer una obra sin licencia es de entre 600 y 6.000 €, aunque depende de la legislación municipal en materia de infracciones urbanísticas. En general, esta multa no es inferior al 2% del valor de la obra y se clasifican de la siguiente manera:
- Infracciones leves: de 600€ a 6.000€
- Infracciones graves: de 6.001€ a 60.000€
- Infracciones muy graves: de 60.001€ a 300.000€
Nuestras conclusiones
Es fundamental conocer las normas y requerimientos para realizar obras en una edificación, ya sea una vivienda o un local.
El trámite puede demandar ciertos aspectos técnicos y documentación pero resulta imprescindible para evitar contratiempos y multas que pueden resultar muy costosas.
Toda reforma implica que tengas presentes varios detalles como los profesionales que contratarás, los contratistas y operarios que harán el trabajo o las herramientas y maquinaria que se alquilarán.
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