Ante la disminución del turismo internacional, el mercado de alquileres temporarios o vacacionales en la Argentina está atravesando un cambio significativo que impacta en el comportamiento de los propietarios.
Según los datos más recientes, la demanda de estos alquileres cayó un 40% este año, un fenómeno que obliga a los dueños de los inmuebles a adaptarse rápidamente a las nuevas circunstancias del segmento.
La disminución en la demanda, atribuida a la incertidumbre económica y la caída del turismo, lleva a los propietarios a reconsiderar sus estrategias para evitar que las viviendas permanezcan desocupadas por varias semanas. En lugar de los tradicionales alquileres de corto plazo para turistas, varios ahora optan por ofrecer contratos de mayor duración.
La tendencia es ofrecer alquileres que van desde un mes hasta un año, permitiendo a los propietarios mantener sus propiedades ocupadas y generar ingresos estables.
Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, explicó a Infobae “que la demanda de público extranjero cayó, reduciendo la rentabilidad de estos alquileres, especialmente para períodos de hasta 30 días. “Turistas de los países limítrofes dejaron de visitar la Argentina para hacer compras y turismo debido a la inflación en dólares y los costos fijos crecientes, como luz e Internet”.
Ante la imposibilidad de aumentar el valor por noche debido a la baja demanda, cientos de propietarios retiraron sus propiedades de plataformas como Airbnb y las transfirieron a acuerdos que duran como máximo hasta un año.
“No solo el contexto económico influyó en esta caída, sino también la sobreoferta en el sector (hasta inicios de año había casi 20.000 departamentos en la ciudad de Buenos Aires), que atrajo a muchos propietarios espantados por la Ley de Alquileres y atraídos por las altas rentabilidades”, precisó Ignacio Mel, director de Mel Propiedades.
Para que un departamento se pueda alquilar temporalmente, debe estar equipado y amoblado. Es un requisito tanto por parte de los inquilinos como del marco regulatorio en CABA para poder destinarse a este formato
Esta sobreoferta aumentó la competencia, y cientos de propietarios se encontraron con unidades vacías, especialmente aquellas que no cumplían con la demanda actual.
Mel amplió que, como resultado, varios propietarios están regresando al alquiler tradicional. Sin embargo, enfrentan la complicación de vaciar el amoblamiento y equipamiento de las propiedades. “Por esta razón, algunos optaron por el alquiler a corto plazo, que hoy proporciona un mejor margen y permite mantener el amoblamiento por si en el futuro esas unidades vuelven al segmento turístico”.
Consejos y que otorga más rentabilidad
Una gran parte de los propietarios de departamentos orientados a este segmento tomaron distintas decisiones. Pocos esperan una rápida recuperación del modelo Airbnb en el corto plazo.
Rizzo sugiere que aquellos con propiedades ya amobladas consideren el modelo de alquiler de corto plazo o relocation; y para quienes no tienen las propiedades amobladas, recomienda probar con alquileres tradicionales de vivienda permanente, ya que las rentabilidades están aumentando. “En particular, hay una alta demanda de departamentos de 3 y 4 ambientes debido a la escasez en el inventario”, amplió.
Por otro lado, aunque hubo una leve disminución en la llegada de estudiantes, se incrementó significativamente la demanda de ejecutivos que buscan viviendas en Puerto Madero.
“Además, creció el flujo de nómades digitales, extranjeros que llegan a Buenos Aires para trabajar de forma remota. Este público tiende a ser menos afectado por el costo de vida en comparación con los turistas, que pueden cambiar de destino más fácilmente”, dijo Rizzo.
Tomando como referencia un departamento de dos ambientes en Palermo, el alquiler turístico tiene un precio promedio por día de USD 25, lo que equivale a USD 750 al mes. De este monto, se deben descontar USD 300 mensuales por gastos, y considerando una ocupación del 65%, la ganancia neta ronda los USD 292 mensuales.
“En contraste, el alquiler de corto plazo tiene un precio mensual de USD 850, con gastos de USD 200, y una ocupación del 90%, resultando en una ganancia neta de USD 585 mensuales. Por último, el alquiler tradicional de vivienda, a USD 385 por mes, sin gastos de mantenimiento y con una ocupación del 100%, ofrece una ganancia neta de USD 385″, detalló Rizzo.
El público que llega a estudiar o trabajar tiende a planificar a largo plazo y no se guía tanto por las fluctuaciones del costo de vida, informaron desde el mercado inmobiliario.
Mel agregó: “Estos inquilinos suelen negociar más el precio, pidiendo ajustes de USD 50 dólares mensuales, mientras que los turistas cambian su destino si las condiciones no son ideales”.
Es aconsejable para los propietarios de departamentos de dos ambientes destinados al alquiler temporario turístico evaluar la capacidad de su unidad para competir en un mercado saturado.
“En caso de que la unidad esté amoblada y equipada, se sugiere considerar un alquiler de corto plazo, de uno a doce meses, donde hay más demanda para este tipo de unidades. De lo contrario, sugiere optar por un contrato tradicional a dos años”, agregó Mel.
Requisitos
Los contratos de alquiler de corto plazo, que van desde un mes hasta un año, varían en sus requisitos según si el inquilino es extranjero o local.
Para extranjeros, se exige pasaporte, depósito y certificado de trabajo o visa de estudiante, si el alquiler es mayor a tres meses. Para locales, se requiere una verificación crediticia y comprobante de ingresos.
Rizzo destacó que en los alquileres de relocation, donde el público generalmente tiene buen poder adquisitivo, las tasas de pago fuera de término son muy bajas, “en contraste con los alquileres tradicionales que requieren garantía propietaria o seguro de caución”.
Tomando como referencia un dos ambientes impecable en Recoleta, un alquiler turístico puede rondar entre USD 90 y USD 120 diarios, mientras que uno a más largo plazo ronda los USD 550 a USD 600 por mes.
“Es crucial considerar los gastos y costos de mantenimiento, que son mayores en los alquileres turísticos, menores en los de corto plazo, y casi nulos en los tradicionales. En cuanto a rentabilidad, las rentas brutas pueden variar: entre el 8% y 10% para Airbnb y entre el 5% y 7% para un alquiler amoblado de corto plazo. Sin embargo, los gastos y la ocupación pueden inclinar la balanza en la línea final de la renta neta”, detalló Mel.
Para los contratos de alquiler de corto plazo, que van desde un mes hasta un año, los requisitos son similares a los de largo plazo, salvo que no se exige garantía, pero sí un mes de depósito.
Dependiendo de la duración del contrato, se puede solicitar al inquilino un pago adelantado mayor o menor.
En el caso de los alquileres turísticos diarios, los requisitos son casi nulos y suelen gestionarse online mediante plataformas.
